Evergrande, una punta del iceberg en los riesgos de financiamiento del mercado inmobiliario chino

Un flujo constante de compradores de departamentos ansiosos fluyó a la oficina de ventas del complejo Evergrande Oasis en las afueras de la ciudad de Luoyang esta semana, en busca de respuestas después de que la construcción se detuviera por la severa crisis de efectivo del gigante desarrollador.

China Evergrande Group se enfrenta a otro pago de intereses de bonos después de no dar señales de haber pagado los intereses de otro bono que venció la semana pasada, y su crisis de deuda es cada vez más profunda. El desarrollador más endeudado del mundo debe pagar un cupón de 45,2 millones de dólares por un bono en dólares que vence en 2024.


El mundo está observando con preocupación el mercado inmobiliario chino a raíz de la crisis de Evergrande Group. Con el 30% de su PIB en riesgo, la economía de China es más vulnerable a una quiebra inmobiliaria que la de Estados Unidos en 2008 o la de Japón de dos décadas antes y a pesar de que existen algunas similitudes, la situación de China es diferente a cualquiera de esos dos episodios.


La comparación más obvia para un posible colapso inmobiliario chino sea un simil a la burbuja inmobiliaria que estalló tras la caída de Lehman Brothers. En ese momento aprendimos a que las burbujas relacionadas con bienes inmuebles son especialmente complejas porque implican mucha deuda y cuando estallan, tienden a llevarse el sistema financiero con ellos, lo que hace que los agentes financieros se retiren por temor a la insolvencia y la falta de liquidez.


Pero, en esta oportunidad, los analistas mundiales señalan que China no está realmente en peligro de este tipo de escenario, porque el gobierno controla los bancos y si el presidente Xi Jinping les ordena a los bancos chinos que continúen prestando, lo harán sin importar qué tipo de elementos tóxicos al estilo Evergrande se encuentre en sus balances.


Desde otra perspectiva histórica, la burbuja y el colapso de Japón a principios de la década de 1990 es un ejemplo que muchas personas pueden asociar con China porque ambos países se encuentran en el este de Asia. A finales de la década de 1980, los esfuerzos de Japón por ponerse al día con Occidente habían dado sus frutos, pero su crecimiento se estaba desacelerando y en un esfuerzo por sostener el crecimiento al que estaban acostumbrados, los bancos japoneses se involucraron en el financiamiento inmobiliario ayudados por la desregulación, las bajas tasas de interés y una moneda fuerte. Esta materia es lo que podemos ver en China donde cada vez que la economía está en peligro de desacelerarse, el estado obliga a los bancos a prestar en bienes raíces e industrias asociadas de la construcción. La mayoría de las empresas japonesas de la época pidieron préstamos a los bancos en lugar de emitir bonos y para obtener estos préstamos las empresas necesitaban garantías y la garantía que los bancos estaban más deseosos de aceptar era los terrenos, lo que aumentó la demanda de bienes raíces urbanos e hizo que se disparara la burbuja de precios, pero también exacerbó el colapso a la baja cuando las garantías de las empresas se depreciaron y los bancos ya no les prestaron nuevos recursos, lo que finalmente los obligó a frenar las operaciones.


Estados Unidos y Japón tienen sistemas financieros capitalistas en los que los agentes financieros se retiran cuando los bienes raíces colapsan y China no tiene tal vulnerabilidad.


Sin embargo, excepto en la estabilidad financiera, la economía de China es más vulnerable a una crisis inmobiliaria que la americana o la japonesa, las industrias inmobiliarias y relacionadas representan casi el 30% del PIB de China, una proporción mucho más alta que la de Estados Unidos en punto más alto de su auge.


Si Xi Jinping realmente toma en serio el cambio de la economía china desde los bienes raíces a la manufactura, como ha declarado últimamente, entonces veremos un ajuste doloroso en el sector inmobiliario y podría usar la caída de Evergrande como la ocasión para hacer este cambio estructural con un dolor que se concentrará en un corto período de tiempo.


Además, todo puede ser peor. Los ciudadanos chinos dependen de los bienes raíces para sus ahorros donde la tasa de propiedad de la vivienda es del 90% y se estima que los ciudadanos chinos urbanos tienen más del 70% de su patrimonio neto en propiedades. Si los precios de los terrenos en China bajan, la caída financiera entre la población en general será de proporciones épicas.

Una caída prolongada del sector inmobiliario reduciría enormemente la capacidad de China para responder a los shocks macroeconómicos ya que siempre ha confiado en el expediente de ordenar préstamos a los bancos. Sin bienes raíces, habrá muchas menos empresas rentables a las que los bancos chinos puedan prestar, lo que significa que China podría ser vulnerable a una próxima crisis recesiva que se presente.


Podemos ver a Evergrande en un símil de una ilustración en cómo ha evolucionado el modelo económico chino durante las últimas décadas siendo el segundo grupo de desarrollo inmobiliario más grande de China, con un estimado de 355 mil millones de dólares en activos en 1.300 proyectos. Tiene alrededor de 200.000 empleados y contrata de cuatro millones de trabajadores cada año. También es la promotora inmobiliaria más endeudada del mundo, con pasivos en sus balances equivalentes a casi el 2% del PIB anual de China y obligaciones fuera de balance equivalentes a otro 1%. Entre sus pasivos se encuentran 37 mil millones de dólares en facturas y cuentas comerciales por pagar adeudadas a proveedores y contratistas, y un estimado de 6 mil millones de dólares en productos de gestión patrimonial de alto rendimiento, que ha vendido a más de 80.000 inversores minoristas.


Evergrande fue el primero en meterse en problemas cuando el gobierno chino introdujo la reglamentación donde especificaron que la relación entre el pasivo y el activo de un promotor inmobiliario debe ser inferior al 70%; su relación de deuda neta a capital por debajo del 100% y su relación de efectivo a deuda a corto plazo al menos 100%. Cuando el gobierno chino decide dar un ejemplo a un jugador con exceso de apalancamiento, sabemos lo que sucede a continuación, y no se trata de una crisis financiera global y ni siquiera local. A los tenedores de bonos en el país se les pagará y se les pedirá a otros en el extranjero que esperen. Finalmente, el gobierno chino obligará a pasar por un proceso formal de reestructuración y quiebra.


La crisis de Evergrande fue el resultado de un error de política, porque los reguladores financieros de China preocupados por sofocar una burbuja de venta de propiedades y terrenos obligaron a los bancos a recortar los préstamos hipotecarios. Un menor número de hipotecas hizo bajar los precios de la vivienda, lo que llevó a Evergrande al borde de la insolvencia.


El sistema financiero controlado por el Estado en China genera crisis controladas por su propio Estado y están dirigidas a empresas particulares y no para desencadenar el tipo de corrida bancaria generalizada que llevó al sistema financiero global al punto del colapso en los años 2008 y 2009.


Es importante estar consciente que para cualquier empresa extranjera que invierta en China o que exporte a China debiese monitorear las posibles consecuencias de los mercados en una eventual caída de Evergrande. Las actividades relacionadas con el sector inmobiliario chino corresponden al 30% del PIB y el 27% de los préstamos bancarios provienen del sector inmobiliario. Los bienes raíces son la principal forma de garantía la titulización de préstamos. El 20% de la fuerza laboral urbana está empleada en bienes raíces e industrias relacionadas. Una caída del 20% en la actividad inmobiliaria podría llevar a una caída entre el 5 y el 10% en el PIB, donde en pocas palabras, el crecimiento de China se ha visto impulsado durante muchos años por la construcción de un exceso de oferta de viviendas lo que fue financiado por una montaña insostenible de deuda. La relación deuda/PIB oficial de China se ha disparado en casi 45 puntos porcentuales en los últimos cinco años, lo que la sitúa entre las relaciones de deuda más altas de cualquier país en desarrollo en la historia.

Adicionalmente, existen serias estimaciones que entre una quinta y una cuarta parte del parque inmobiliario chino se encuentra vacío con un número que podría llegar a propiedades vacías disponibles para albergar a más de 90 millones de personas.


La crisis de liquidez de China Evergrande Group está poniendo el foco en la salud del sector inmobiliario del país, en particular las empresas con calificación basura. Estas empresas se enfrentan a condiciones cada vez más difíciles. Los costos de los préstamos se han disparado en medio de los temores de una quiebra de Evergrande, con el rendimiento de un índice de bonos basura denominados en dólares subiendo a alrededor del 15%, el más alto en aproximadamente una década.


Las estrictas reglas sobre apalancamiento significan que las empresas deben reducir la deuda, mientras que las medidas para enfriar el mercado de la vivienda están frenando las ventas.


Evergrande es solo un síntoma de problemas mucho más profundos de Chima y aún no sabemos realmente qué bancos y qué otras empresas están expuestas a este problema.

Nos quedamos atento con el futuro de Fantasia Holdings Group Co.; Central China Real Estate Ltd.; China South City Holdings Ltd.; Yuzhou Group Holdings Co.; Zhongliang Holdings Group Co.; Xinyuan Real Estate Co.; Ronshine China Holdings Ltd.; Yango Group Co. y China Aoyuan Group Ltd.; entre otras empresas del gigante asiático.


El sector inmobiliario chino seguirá siendo un foco de preocupación para los inversionistas a medida que se pueda propagar el contagio.




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